رمز و رازی از تفکیک اراضی

غیاث ملک‌حسینی-«خبرجنوب»/ مدیرکل املاک و مستغلات شهرداری شیراز از تدوین سازوکاری برای کاهش زمان تفکیک اراضی و تغییر کاربری زمین های محدوده و حریم شهر خبر داد و گفت: سازوکاری در شهرداری تعریف شده که در صورت رعایت آن و برخورداری متقاضی از شرایط لازم، تفکیک اراضی ظرف 90 روز امکان‌پذیر است.

نادر ترکمانی‌نژاد با اشاره به اینکه براساس ماده 101 قانون شهرداری‌ها - مصوبه سال 1390- اشخاص می توانند با مراجعه به مراجع متولی همچون دادگستری، اداره ثبت و شهرداری‌ها نسبت به تفکیک اراضی خود اقدام کنند؛ ابراز داشت: با این حال در ماده 101 هیچ آیین نامه یا دستورالعمل مشخصی در خصوص فرآیندهای تفکیک و مدت زمان آن مشخص نشده است.به گفته وی، از آنجا که دادگستری و اداره ثبت نیز پرونده های تفکیک را معمولا به شهرداری ارجاع می دهند -یا خود متقاضیان مستقیما به شهرداری مراجعه می‌کنند- این مجموعه یک فلوچارت یا ساختار را برای چگونگی انجام فرآیند تفکیک آن هم ظرف 90 روز تعریف کرد که چنانچه متقاضی همه شروط را رعایت کرده باشد می‌تواند در کوتاه ترین زمان ممکن پرونده تفکیک خود را به نتیجه برساند و مانند گذشته گاهی 4 تا 5 سال گرفتار فرآیندهای تفکیک نباشد.مدیرکل املاک و مستغلات شهرداری شیراز در ادامه سخنان خود گفت: براساس قوانین موجود، 43.75درصد مساحت زمین متقاضی تفکیک در اختیار شهرداری قرار می‌گیرد و 56.25 درصد باقی‌مانده نیز پس از تغییر کاربری در اختیار مالک باقی می ماند.

ترکمانی‌نژاد همچنین گفت: از بالغ بر 43درصد سهم شهرداری، 25 درصد خدماتی و 18.75 درصد باقی مانده نیز سهم معابر و شوارع می باشد.

وی در توضیح این‌که چرا فرآیند تفکیک اراضی تا این حد طولانی و  برخی پرونده‌ها حتا 4، 5 ساله می شوند، اظهار داشت: بررسی‌ها و آسیب‌شناسی‌های انجام شده توسط کارشناسان نشان داد که چند عامل در طولانی شدن فرآیندهای تفکیک بسیار تاثیرگذارند و اگر متقاضی بتواند این موانع را رفع کند، فرآیند تفکیک ظرف 90 روز به پایان خواهد رسید.

مدیرکل املاک و مستغلات شهرداری شیراز در ادامه مهم‌ترین دلیل طولانی شدن فرآیند تفکیک را وجود معارض بر روی زمین‌های دارای پرونده تفکیک اعلام و خاطرنشان کرد: موضوع دیگری که فرآیند تفکیک را زمان‌بر می‌کند مشاعی بودن زمین های مورد تقاضاست.

ترکمانی‌نژاد با اشاره به اینکه در گذشته امکان تفکیک زمین های مشاعی وجود نداشت؛ ابراز داشت: قانون صراحتا اعلام کرده بود زمین متقاضی تفکیک باید الزاما بیش از 500 متر و دارای سند 6 دانگ باشد؛ اما با سازوکاری که اندیشیده شد این مشکل تا حدود زیادی بر طرف شده است.

وی در همین ارتباط افزود: در این راستا یک شیوه نامه تفکیک املاک مشاعی مصوب و بخشنامه شد که براساس آن انجام یکسری فرآیندها برای این گونه املاک مجاز شد.

به گفته مدیرکل املاک و مستغلات شهرداری شیراز، از جمله این موارد می‌توان به حفر کانال در اطراف زمین، نصب تابلو اعلان تفکیک زمین و همچنین انتشار در رسانه های عمومی اشاره کرد؛ در این شرایط و پس از انجام این کارها، اگر کسی مدعی و معارض زمین نشد همان قسمتی را که شخص متقاضی متصرف است و مالکیت آن را در اختیار دارد، تفکیک می کنیم.

ترکمانی‌نژاد با تاکید مجدد براینکه در اسناد 6 دانگ و در اسناد مشاعی بیشترین آسیب و مانع برای فرآیند تفکیک، وجود معارض است، تصریح کرد: در چارت تعریف شده ما فرض براین است که سند پاک است و زمین معارض ندارد؛ بنابراین با درخواست تفکیک، جلسه ثبتی می‌گیریم و پس از دو روز، نامه و فرم کمیته تفکیک را به اشخاص ذیصلاح و صاحبان امضاء ارائه می دهیم.

به گفته وی، پس از اخذ مجوز تفکیک ماده 101، مالک یا متقاضی باید یک پیش نقشه را به شهرداری ارائه دهد و مشخص کند که زمین مورد نظر به چند قطعه می خواهد تفکیک شود و معابر و خدمات چگونه تعریف می شود.

مدیرکل املاک و مستغلات شهرداری شیراز افزود: اگر معاونت شهرسازی پیش نقشه مربوطه را پذیرفت براساس همان سهم 43 و 56 درصدی، سهم شهرداری و مالک مشخص و قرارداد منعقد و پس از اخذ امضاي شهردار، پرونده تفکیک برای بررسی به کمیسیون ماده 5 ارجاع می شود.

به گفته ترکمانی‌نژاد، اگر زمین مورد نظر در محدوده شهر باشد پرونده برای تغییر کاربری به کمیسیون ماده 5 می رود و اگر در حریم شهر باشد پرونده ابتدا به کارگروه امور زیربنایی و پس از آن به کمیسیون می رود.

وی با تاکید براینکه تمام این فرآیندها تا رسیدن پرونده به کمیسیون ماده5 زمان‌بندی شده و مالک یا مشاور وی (مهندس شهرسازی) باید نقشه های اصلی را تهیه و پرونده را از طریق کمیسیون مربوطه پیگیری کند، تصریح کرد: اگر به هر دلیلی این اتفاق نیفتد و مالک یا مشاور وی ظرف مدت دو هفته برای پیگیری پرونده به کمیسیون ماده 5 مراجعه نکنند پرونده به صورت اتوماتیک از روند تفکیک خارج می شود؛ بنابراین  اگر روند تفکیک طولانی شود کوتاهی از شخص مالک یا متقاضی می تواند باشد و اگر فرآیندهای لازم طی شود و مالک پیگیری‌های لازم را انجام دهد و شروط اعلام شده برای تفکیک را رعایت کند، این فرآیند ظرف 90 روز عملیاتی خواهد شد.

مدیرکل املاک و مستغلات شهرداری شیراز  پیگیری های متقاضی یا مالک را در تسریع پرونده های تفکیک بسیار تاثیرگذار عنوان کرد و ادامه داد: اگر روند پرونده در زمان‌بندی مقرر دنبال و رعایت شود قطعاً کار در زمان اعلام شده به نتیجه می رسد.

ترکمانی نژاد همچنین به عموم شهروندان و اعضای تعاونی های مسکن توصیه کرد که در هنگام خرید زمین حتماً به موارد قانونی و امکان تفکیک و تغییر کاربری آن دقت داشته باشند؛ چراکه هر زمینی به صرف زمین بودن ارزش خرید را ندارد و قانون اساساً امکان تغییر کاربری برخی زمین ها یا ضوابط آنها را حتا در بلندمدت نمی دهد؛ بنابراین بهتر است استعلام های لازم از نهادهایی مانند جهاد کشاورزی، امور اراضی و دیگر متولیان اخذ شود.

وی در پایان سخنان خود گفت: نکته دیگری که شهروندان باید به آن توجه داشته باشند این است که براساس قانون، خرید و فروش ملک با قراردادهای عادی دیگر قابل پذیرش نیست و معاملات حتما باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.